Chào bạn, Thắng Hồ đây. Tập này nói về hình dáng lô đất, thứ bạn nên xem trước cả khi hỏi giá. Trả lời thẳng: đất vuông vức dễ bố trí nhất; nở hậu, tức phía sau rộng hơn mặt tiền, được người Việt chuộng; thóp hậu, phía sau hẹp lại, thì bị ngại. Nhưng điều quyết định là trên lô đất đó bạn có làm được một ngôi nhà dễ sống không.
Mình đã đi xem đất với nhiều gia đình. Có lô đất được khen nở hậu nhưng bố trí ra nhà rất khó ở, có lô bị chê méo mà kiến trúc sư giỏi biến thành ngôi nhà đẹp. Hình dáng là một yếu tố, không phải bản án.
Vì sao người ta chuộng đất vuông vức
Đất vuông vức hoặc chữ nhật đều đặn dễ chia phòng, dễ đặt cầu thang, dễ đi lại. Không có góc chết, không có cạnh nhọn chĩa vào phòng nào. Nói theo nghề, khí trên đất vuông phân bố đều.
Thực tế còn có lợi ích pháp lý và giá trị: đất vuông dễ xin phép xây dựng theo mẫu, dễ bán lại, dễ định giá. Ngân hàng thẩm định cũng thường đánh giá cao hơn.
Tỷ lệ chiều ngang và chiều sâu cũng quan trọng. Đất quá hẹp mà quá sâu, kiểu bốn mét nhân ba mươi mét, sẽ cho ra nhà ống rất sâu, khó lấy sáng đoạn giữa. Đất quá nông mà rộng thì khó làm nhiều phòng riêng tư.
Mình thường khuyên khách vẽ thử một mặt bằng sơ bộ ngay khi xem đất, hoặc nhờ kiến trúc sư xem nhanh. Ba mươi phút vẽ phác tiết kiệm được nhiều năm sống trong một ngôi nhà khó ở.
Nở hậu: vì sao được chuộng
Đất nở hậu là đất mặt tiền hẹp, phía sau rộng ra. Dân gian ví như cái túi, miệng nhỏ đáy rộng, của vào thì giữ được. Đó là cách ví von dễ nhớ.
Về mặt sử dụng, nở hậu cho phần nhà phía sau rộng hơn, đặt được bếp, phòng ngủ thoải mái, có thể thêm sân sau. Mặt tiền hẹp lại riêng tư hơn với đường phố.
Nhưng đừng nghĩ nở hậu là tốt tuyệt đối. Nếu nở quá nhiều, phần sau phình ra lệch hẳn, bố trí cũng khó như đất méo. Và nở hậu ở cuối con hẻm ẩm thấp thì vẫn là lô đất ẩm thấp.
Mình đánh giá nở hậu là điểm cộng nhỏ, không phải lý do để trả giá cao hơn nhiều so với một lô vuông vức tương đương.
Thóp hậu và đất méo
Thóp hậu là phía sau hẹp lại. Dân gian ngại vì ví như túi thủng đáy. Thực tế, phần nhà phía sau bị bó, góc nhọn xuất hiện, phòng ở cuối nhà khó dùng.
Đất méo, đất hình thang lệch, đất có góc nhọn cũng gặp vấn đề tương tự: có những góc không đặt được đồ, những phòng có tường xiên khó bố trí.
Cách xử lý phổ biến là nắn lại phần nhà ở thành hình vuông vức, phần dư thành sân, cây xanh, kho, chỗ để xe. Kiến trúc sư giỏi biến phần méo thành không gian phụ rất đẹp.
Vì vậy đất thóp hậu hay méo không phải là không mua được. Nếu giá hợp lý, vị trí tốt, và bạn chấp nhận mất một phần diện tích làm không gian phụ, đó vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc.
Đất tam giác và đất có cạnh xéo lớn
Đất tam giác là trường hợp khó nhất. Diện tích sử dụng thực tế thấp hơn nhiều so với diện tích trên giấy, và các góc nhọn rất khó dùng.
Người xưa ngại đất tam giác vì cảm giác bất ổn, góc nhọn như mũi dao. Theo cách nhìn thực tế, đó là chuyện bố trí: góc nhọn gom bụi, gom đồ, phòng có góc nhọn người ở không thoải mái.
Nếu thật sự muốn mua đất tam giác vì vị trí, hãy tính diện tích hữu ích chứ không phải diện tích sổ, và nhờ kiến trúc sư phác mặt bằng trước khi cọc.
Ở góc giao lộ, đất tam giác đôi khi có mặt tiền dài, hợp kinh doanh. Khi đó giá trị thương mại có thể bù cho nhược điểm ở.
Những thứ quan trọng hơn hình dáng
Mình luôn nhắc khách: trước hình dáng, hãy xem pháp lý. Sổ có đúng diện tích thực tế không, có nằm trong quy hoạch mở đường, có tranh chấp không. Một lô đất vuông đẹp mà dính quy hoạch thì hình dáng không còn ý nghĩa. Chuyện này phải hỏi cơ quan đăng ký đất đai và luật sư.
Thứ hai là địa hình: đất trũng hay cao, mùa mưa có ngập không, nền đất yếu hay chắc. Hỏi hàng xóm về ngập lụt là cách nhanh và chính xác nhất.
Thứ ba là lối vào: đường trước đất rộng bao nhiêu, xe cứu hoả có vào được không, đi lại hằng ngày có thuận không.
Hình dáng đất là thứ tư hoặc thứ năm trong danh sách. Nó quan trọng, nhưng không quan trọng bằng những điều trên.
Hướng nắng và hướng mặt tiền của lô đất
Sau hình dáng, mình xem lô đất quay mặt về đâu. Ở Việt Nam, mặt tiền hướng tây hứng nắng chiều gắt, nhất là ở miền Trung và miền Nam, nhà sẽ nóng nếu không có giải pháp che nắng tốt. Mặt tiền hướng đông và nam thường dễ chịu hơn về khí hậu.
Điều này không có nghĩa là đất hướng tây không mua được. Rất nhiều ngôi nhà hướng tây vẫn mát nhờ ban công sâu, lam che nắng, cây xanh và lớp tường thứ hai. Chỉ là bạn phải tính thêm chi phí cho những thứ đó ngay từ đầu.
Phần lớn sách phong thuỷ sẽ nói về hướng hợp tuổi. Mình thì luôn nói về hướng hợp khí hậu trước, rồi mới bàn hướng hợp tuổi khi có nhiều lựa chọn tương đương. Một ngôi nhà nóng như lò suốt mùa hè thì hợp tuổi tới đâu người ở cũng khó chịu.
Khi đi xem đất, hãy để ý bóng đổ của các nhà xung quanh vào buổi sáng và buổi chiều. Lô đất kẹp giữa hai toà nhà cao có thể gần như không có nắng, chuyện đó cũng ảnh hưởng tới cách bạn thiết kế.
Ghi lại hướng mặt tiền bằng la bàn trên điện thoại, chụp ảnh lúc nắng sáng và nắng chiều. Những tấm ảnh đó rất có ích khi bạn làm việc với kiến trúc sư sau này.
Một quy trình xem đất đơn giản
Lần đầu: đi xem vào ban ngày, chụp ảnh bốn phía, ghi lại hướng nắng, đường gió, hàng xóm. Lần hai: quay lại lúc chiều tối và sau một trận mưa nếu có thể.
Lần ba: mang theo bản đo vẽ, nhờ kiến trúc sư hoặc người có kinh nghiệm phác mặt bằng sơ bộ. Nếu muốn, đây là lúc mời người xem phong thuỷ, khi đã có mặt bằng để nói chuyện cụ thể.
Cuối cùng mới đàm phán giá, có thông tin về hình dáng, diện tích hữu ích, pháp lý và địa hình trong tay.
Đất là thứ mua một lần dùng cả đời. Đi chậm vài tuần để nhìn kỹ luôn đáng hơn vội vàng cọc vì sợ mất.
Câu hỏi thường gặp
Đất nở hậu có thật sự tốt hơn đất vuông?
Nở hậu là điểm cộng nhỏ vì phần sau rộng, dễ bố trí. Nhưng đất vuông vức dễ chia phòng nhất. Điều quyết định là bố trí được nhà dễ sống.
Có nên mua đất thóp hậu?
Có thể nếu giá hợp lý, vị trí tốt và bạn chấp nhận dùng phần thóp làm sân, cây xanh hoặc kho, nắn phần nhà ở cho vuông vức.
Đất tam giác có nên làm nhà ở?
Khó dùng vì diện tích hữu ích thấp và góc nhọn. Hãy tính diện tích sử dụng thực tế và nhờ kiến trúc sư phác mặt bằng trước khi mua.
Xem gì trước hình dáng lô đất?
Pháp lý và quy hoạch, khả năng ngập và nền đất, lối vào. Pháp lý phải hỏi cơ quan đăng ký đất đai và luật sư.
Khi nào nên mời người xem phong thuỷ lúc mua đất?
Sau khi đã có bản đo vẽ và mặt bằng phác sơ bộ, để trao đổi cụ thể về bố trí thay vì chỉ nhìn hình dáng trên giấy.